Tác giả: yen

Trong bối cảnh hiện tại, phân khúc đất nền gần như lao dốc, cả về giá, tính thanh khoản và giao dịch trên thị trường đều giảm mạnh. Khi đó, các môi giới bất động sản tìm “cửa sáng” ở chung cư và đất thổ cư để bám nghề, vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Thị trường bất động sản khó chồng khó

Mới chỉ đầu năm 2022, thị trường bất động sản còn rất sôi động. Nhiều khu vực tại nhiều tỉnh thành xảy ra tình trạng sốt đất, điển hình như đất Hà Khánh Cao Xanh, Hạ Long, Móng Cái thuộc tỉnh Quảng Ninh, khu vực ngoại thành Hà Nội, Hải Phòng… Nhưng bắt đầu từ quý II/2022 thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn. Nhất là ở phân khúc đất nền, giá bán, lượng giao dịch và tính thanh khoản đều có xu hướng giảm. Nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với thị trường và lo ngại thị trường sẽ còn đi xuống. Đặc biệt khi ngân hàng liên tục tăng lãi suất huy động, họ chuyển hướng sang một kênh an toàn hơn là gửi tiết kiệm.

Trong thời điểm này, những ai đang sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bđs cũng đều lo lắng giá đất giảm mà không còn khả năng gồng gánh lãi suất ngân hàng. Ngoài ra người chịu ảnh hưởng không hề nhỏ có lẽ là môi giới bất động sản. Nhiều sàn giao dịch bđs cho biết rằng, nhân viên của họ đã nghỉ việc rất nhiều.

Thời điểm thị trường sôi động, các môi giới hưởng lợi lớn từ những giao dịch thành công. Còn hiện tại, giao dịch giảm rõ rệt, không có hoa hồng chắc chắn họ không thể tiếp tục với nghề. Có những người quyết định tìm nghề khác để mưu sinh. Nhưng cũng có người chọn những phân khúc khác để vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Môi giới bất động sản chuyển hướng sang chung cư và đất thổ cư

Anh Lâm, một môi giới bất động sản chuyên phân khúc đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội cho biết, 6 tháng nay không phát sinh được giao dịch mới. Để đảm bảo thu nhập anh đã chuyển hướng sang môi giới chung cư và đất thổ cư. Và cũng đã có một số giao dịch, hoa hồng khá ổn nhưng nguồn hàng khó tìm mà cạnh tranh lại cao.

Nhà đất thổ cư là một trong những phân khúc phục vụ nhu cầu thực vì vậy vẫn được người mua quan tâm dù thị trường trầm lắng. Nhiều môi giới còn cho rằng đây là phân khúc đang “sáng” nhất ở thời điểm hiện tại. Không chỉ khách mua phục vụ nhu cầu thực mà cả những nhà đầu tư cũng tìm đến.

Một một giới khác chia sẻ rằng: dù tâm lý người mua đang lung lay nhưng nhu cầu mua chung cư vẫn rất lớn. Nhất là những căn hộ tầm giá trung bình.

Khó khăn chỉ là một giai đoạn của thị trường bđs

Dưới góc nhìn của chuyên gia họ cho rằng thị trường bất động sản đang rất khó khăn nhưng đây chỉ là một giai đoạn của thị trường. Với những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, mức độ quan tâm vẫn rất lớn. Đa số người mua là người có thu nhập ổn định, có sẵn tiền mặt. Điều này cho thấy rằng, nhu cầu của thị trường vẫn luôn tồn tại. Chỉ là những ai đang phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính mới bị ảnh hưởng lớn. Đặc biệt thị trường bđs phần nhiều là đầu tư. Khi tín dụng siết chặt, dòng tiền khó chắc chắn thị trường bị ảnh hưởng.

Giao dịch ít, thị trường trầm lắng nhưng vẫn có người mua phục vụ nhu cầu ở thực. Nhất là tại những địa phương phát triển về kinh tế, hạ tầng và những thành phố lớn. Ví dụ như Hà Nội, HCM hay khu vực Quảng Ninh có: đất Hà Khánh, Cao Xanh, đất Hạ Long, Quảng Yên…

Cuối năm 2022 thị trường bất động sản ghi nhận nhiều thông tin tiêu cực. Nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với bất động sản. Tuy vậy phân khúc hướng đến nhu cầu thực vẫn nhận được sự quan tâm. Nhiều chuyên gia còn cho rằng đây là thời của bđs ở thực.

Cuối năm, thanh khoản của thị trường giảm rõ rệt

Những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn. Liên tiếp các thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản. Thanh khoản bị giảm, thậm chí là mất, nhiều nhà đầu tư còn phải cắt lỗ; không ít người ngưng dòng tiền vào bđs, dòng vốn trong doanh nghiệp bị tắc nghẽn.

Ngay cả những khu vực từng xảy ra sốt đất như: đất Cao Xanh, Hà Khánh, Quảng Yên… thuộc tỉnh Quảng Ninh cũng không còn cảnh mua bán tấp nập. Nhiều nhà đầu tư giữ tâm lý phòng thủ và thăm dò thị trường. Tuy nhiên, trước những diễn biến tiêu cực đó thì phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực nhận được nhiều sự quan tâm.

Thời của bất động sản ở thực

Đa số các chuyên gia bất động sản đều nhận định rằng đây là thời của bất động sản phục vụ nhu cầu thực vì 3 lý do sau:

Thị trường BĐS thanh lọc

Kịch bản đến năm 2023 tín dụng vẫn sẽ bị siết chặt, do vậy thị trường sẽ có sự sàng lọc tự nhiên. Những sản phẩm có thanh khoản tốt, dòng tiền tốt hơn, nằm ở vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ được nhà đầu tư quan tâm. Khi thị trường gặp khó khăn, người mua sẽ có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn rồi mới quan tâm đến khả năng sinh lời.

Sản phẩm về đúng giá trị thật

Để thúc đẩy giao dịch, nhiều sản phẩm cuối năm nay có xu hướng về đúng giá trị thực. Theo các chuyên gia, dù thị trường bất động sản đang trên đà giảm tốc nhưng tại khu vực nội tại tốt vẫn có sự tăng giá bền vững. Một điển hình đó là đất Quảng Ninh, một thị trường được đánh giá là rất tiềm năng. Quảng Ninh là địa phương chú trọng đến phát triển và đồng bộ hạ tầng, du lịch, kinh tế. Đây đều là những lợi thế để thị trường bất động sản khu vực phát triển.

Vẫn còn room tín dụng cho khách mua ở thực

Nhiều dự án, nhất là những phân khúc có giá bình dân trở xuống vẫn còn “room” tín dụng cho khach mua phục vụ nhu cầu thực.

Thiếu những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực

Do những chính sách về pháp lý như thắt chặt rà soát thủ tục BĐS hay rủi ro về dòng tiền khiến nguồn cung cuối năm 2022 và sang cả năm 2023 bị ảnh hưởng nhiều. Có thể thấy, nhu cầu về BĐS ở thực là rất lớn trong khi đó lượng cung không nhiều. Điều này đã khiến bất động sản ở thực trở thành một điểm sáng trong bối cảnh hiện tại của thị trường.

Thị trường đất Hạ Long - Quảng Ninh từng hưởng lợi từ kinh tế vĩ mô phát triển tích cực, du lịch khôi phục mạnh mẽ sau đại dịch, giờ đây đất Quảng Ninh nói riêng và thị trường bất động sản Việt Nam nói chung đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức mới.

Lạm phát tăng, chuỗi cung ứng căng thẳng

Tỷ lệ lạm phát tại Hoa Kỳ và châu Âu ghi nhận mức tăng cao nhất trong vòng vài chục năm qua. Khi kinh tế bị suy thoái do chịu ảnh hưởng của đại dịch, xung đột Nga - Ukraine bùng nổi và nhiều bất ổn khác tiềm tàng. Chuỗi cung ứng căng thẳng làm cho giá cả tăng mạnh, chi phí năng lượng tăng. Những yếu tố này tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản hiện nay. Khiến kênh đầu tư này có thể gặp nhiều biến động lớn.

Từ trước đến nay, bất động sản luôn được coi là kênh trú ẩn an toàn khi lạm phát tăng nóng. Tuy nhiên cũng có những thách thức cho nhà đầu tư, đòi hỏi phải xác định đúng loại hình và thị trường để có quyết định phù hợp.  

Lãi suất ngân hàng liên tục tăng

Như chúng ta đã biết, thời gian gần đây các ngân hàng liên tục điều chỉnh lãi suất tăng. Trong khi đó, bất động sản luôn cần vốn lớn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Khi lãi suất tăng, chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc quản lý rủi ro lãi suất và điều hướng những hoạt động tiếp theo về giá trị và hiệu quả đầu tư bất động sản. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải suy nghĩ thận trọng nếu có ý định dùng đòn bẩy tài chính. 

Nguồn cung còn nhiều hạn chế

Những dự án mới gặp nhiều khó khăn trong quá trình cấp phép đã tác động đến nguồn cung bất động sản. Cụ thế, trong 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 12.000 nhà ở thương mại hoàn thành. Riêng trong quý I/2022 thêm có 39 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận và dự án đủ điều kiện bán chỉ thêm có 56.

Bất động sản gắn với du lịch và nghỉ dưỡng cũng hạn chế nguồn cung. Do lượng tồn kho từ những năm trước còn nhiều nên trong 6 tháng đầu năm có rất ít dự án được triển khai và hoàn thành. Riêng trong quý I chỉ có 1 dự án hoàn thành, 52 đang triển khai và 5 dự án được chấp thuận đầu tư mới.

Giá bất động sản vẫn ở mức cao

Tuy thị trường gặp nhiều khó khăn nhưng giá đất Hạ Long - Quảng Ninh và nhiều khu vực khác vẫn ở mức cao. Gần như những sản phẩm giá thấp thiếu nguồn cung trầm trọng. Một phần là do nguồn cung hạn chế mà nhu cầu mua nhà đất vẫn luôn hiện hữu. Công thêm tâm lý lo ngại lạm phát tăng cao khiến nhiều người tìm đến bất động sản để đầu tư.

Bình quân giá căn hộ chung cư tăng từ 5 - 7% và ở mức từ 25 - 50tr.m2, thậm chí một số căn hộ còn có giá lên đến 100 tr/m2. So với năm 2020, giá nhà và đất nền cũng tăng trung bình lần lướt 15 - 20% và 20 - 30%.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức và việc đầu tư không còn “dễ” như trước. Cùng không còn thời của bất động sản đầu cơ. Xu hướng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, công nghiệp và phụ trợ công nghiệp còn rất nhiều tiềm năng để phát triển. 

Hiện tại, những chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, hạ tầng tốt sẽ chiếm được niềm tin của người mua. Nhất là giai đoạn dòng tiền khó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính gặp nhiều khó khăn, họ càng chọn lọc kỹ sản phẩm hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định, đây là cơ hội tốt để sở hữu sản phẩm có giá hợp lý. Do thị trường có thể sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, cùng với những chính sách ưu đãi kích cầu của chủ đầu tư. 

Sau dịch Covid - 19, thị trường BĐS đã dần phục hồi, tuy nhiên vẫn chưa bằng một nửa so với những năm trước khi xảy ra dịch bệnh. Chưa kể, thời gian gần đây thị trường đối mặt với nhiều thách thức từ cơ chế, chính sách, chi phí đầu vào đến khó khăn trong quá trình huy động vốn. Trước bối cảnh này, đòi hỏi chủ đầu tư phải có hướng đi đúng đắn và tạo dựng được uy tín. Những nhà đầu tư bất động sản cần chọn lọc kỹ sản phẩm trước khi quyết định xuống tiền.

Diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2022

Cuối năm 2021 - đầu 2022 thị trường bất động sản cân bằng trở lại 

Sang năm 2022, hầu hết cả nước đã trở về trạng thái “bình thường mới”. Cũng theo đó mà thị trường bất động sản đã dần phục hồi, giao dịch mua bán cũng tăng trở lại. Thời điểm hiện tại, gần như tất cả các sàn giao dịch bất động sản đều hoạt động trở lại.

Đầu năm nay, chứng khoán tăng trưởng mạnh đã giúp các doanh nghiệp bđs đang niêm yết trên sàn thuận lợi để huy động và điều phối vốn. Từ đó việc hoạch định và phân bổ lợi nhuận tốt hơn cũng thuận lợi hơn.

Theo ghi nhận, từ cuối năm 2021 đến nay rất nhiều doanh nghiệp bđs lớn đã đẩy mạnh hoạt động kinh doanh, đầu tư. Đây là một động thái tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở, đất nền cũng tăng. Hoạt động mua bán đất ở nhiều khu vực cũng dần cân bằng trở lại. Đầu năm 2022 có rất nhiều khu vực là điểm nóng của thị trường bất động sản phía Bắc đó là: đất Quảng Yên, khu vực Móng Cái, Bắc Giang, ngoại thành Hà Nội.

Giá bất động sản vẫn tăng

So với năm 2021, 9 tháng đầu năm nay giá căn hộ chung cư, đất nền, nhà ở vẫn tăng. Giá tăng mạnh vào quý 1, đến quý 2 thì có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên do nguồn cung vẫn còn hạn chế nên giá bán vẫn còn ở mức cao và gần như không có lượng tồn kho. Nếu có thường chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng hay bất động sản nằm ở vị trí không thuận lợi.

Tính thanh khoản của thị trường giảm rõ rệt

So với thời kỳ sốt đất ở nhiều nơi vào nửa cuối năm 2021 đầu năm 2022 thì đến nay tính thanh khoản giảm rõ rệt. Lúc này, khi thị trường gặp nhiều khó khăn, nhiều nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi và cân nhắc kỹ những biến số vĩ mô. Phải thừa nhận rằng, giai đoạn dòng tiền dễ đã qua. Cùng với đó là nhiều thách thức như kiểm soát tín dụng vào bất động sản, lãi suất ngân hàng liên tục tăng. Khi đó việc mua nhà đất để đầu tư, nhất là những ai phải dùng đến đòn bẩy tài chính cần phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Tiềm năng của thị trường bất động sản trong tương lai

Tuy thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nhưng BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Các chuyên gia cho rằng, lạm phát có thể sẽ xảy ra, khi đó thúc đẩy nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản. Bất động sản sẽ là một trong những kênh đầu tư hàng đầu. Hơn nữa, thị trường vẫn còn xung lực để phát triển lành mạnh. Cụ thể, nhiều vấn đề pháp lý về đất đai dần được tháo gỡ. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được lành mạnh hóa, tín dụng được tháo gỡ… Nhờ đó mà thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại. Để khi kinh tế tăng trưởng cao, chính sách vĩ mô ổn định, bất động sản có cơ hội để phát triển mạnh mẽ.

Nhà đầu từ sẽ chọn lọc kỹ sản phẩm

Trong khi thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn gắt gao. Nhà đầu tư nên hướng dòng vốn vào trung và dài hạn ở những khu vực còn tiềm năng, có khả năng khai thác và sinh lời. Những dự án từ chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính. Thời điểm hiện tại, những chủ đầu tư mạnh, có năng lực mới thực sự uy tín. Bởi khi ngân hàng siết tín dụng, người mua nhà đất sẽ chi tiền tươi thóc thật chứ không phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Do vậy, họ sẽ chọn lọc rất kỹ trước khi xuống tiền.

Với xu hướng đầu tư trên, các chủ đầu tư cần quan tâm đến những thay đổi về quy định, thuế, đất đai, các vấn đề liên quan đến giấy phép... Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực khuyến cáo, doanh nghiệp bất động sản nên chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi cùng các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ. Phải chú trọng đến vấn đề chuyển đổi sổ, phục hồi và tăng trưởng xanh, đón đầu những xu thế mới, thích ứng và thay đổi, quản lý được rủi ro.

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nhưng vẫn còn tiềm năng phát triển. Tuy nhiên nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ sản phẩm đặc biệt hướng tới những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thức. Để cập nhật thông tin mới nhất về đất Quảng Yên, Quảng Ninh nói riêng hay thị trường bất động sản Việt Nam nói chung hãy truy cập website datquangninh.vn mỗi ngày.

Những thách thức cho thị trường bất động sản khiến nhiều chủ đầu tư dự án, người mua lo ngại về cơ hội “chuyển mình” của thị trường. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn mới với nhiều tín hiệu tích cực từ chính sách, liệu bất động sản Việt Nam có ấm dần lên?

Diễn biến thị trường bất động sản trong quý III/2022

Đã qua gần ¾ chặng đường của năm 2022 nhưng dường như thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức. Theo số liệu cập nhật, việc siết tín dụng đã ảnh hưởng nhiều đến nguồn cung căn hộ mới trong quý III. Cụ thể nguồn cung căn hộ giảm đến 56% so với năm 2021. Siết tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ mà nhu cầu với thị trường nhà đất cũng chậm lại. Trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ có khoảng 30.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ. Với phân khúc đất nền, nguồn cung mới thấp nhất kể từ đầu năm 2022. Chỉ có khoảng 193 nền, giảm 23% so với tháng 10 năm 2022.  

Nút thắt về tín dụng

Thời gian gần đây, các ngân hàng liên tục tăng lãi suất huy động. Điều này làm cho cơn khát vốn tiếp tục kéo dài. Cùng với đó là chi phí vốn, chi phí kinh doanh tăng cao cũng làm ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư bất động sản.

Theo khảo sát của đơn vị môi giới, giao dịch trên thị trường đất Hạ Long gặp khá nhiều khó khăn. Trong đó, đa số người mua còn lo sợ thị trường tiêu cực nên chưa dám xuống tiền. Một số chia sẻ giao dịch không thành công do vốn vay bị hạn chế. Mặt khác giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính cũng là một trở ngại khiến người mua còn băn khoăn.

Rào cản pháp lý

Một trong những nguyên nhân ảnh hưởng lớn tới giao dịch bất động sản đó chính là rào cản pháp lý. Những rào cản pháp lý khiến nhiều địa phương khó phê duyệt dự án mặc dù nhu cầu luôn hiện hữu.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Chúng ta đang ở giai đoạn phát triển. Trong khi đó lượng cung bất động sản đã thiếu lại không cân đối. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực còn rất ít, nhưng sản phẩm đầu cơ, đầu tư lại nhiều. Kể cả phân khúc nghỉ dưỡng cũng đã bị mất cân bằng cung - cầu.

Cơ chế được tháo gỡ, liệu bất động sản có “chuyển mình”?

Thị trường bất động sản trong thời gian tới, có thể sẽ đối mặt với nhiều khó khăn. Các chuyên gia mong rằng, tín dụng sẽ có mức tăng trưởng với số vốn lớn hơn hiện tại vào cuối năm nay và cả đầu năm sau. 

Room tín dụng được nới

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức điều chỉnh hạn mức tăng trưởng tín dụng. Điều này nhận được sư quan tâm của các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Đây được xem là một động thái tích cực cho thị trường. Tuy nhiên nhiều người vẫn kỳ vọng một mức tín dụng lớn hơn.

Chỉ thị 13 của Thủ tướng cùng những quy định về trái phiếu

Cùng với đó, sau khi Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ về việc không siết tín dụng một cách bất hợp lý, công khai minh bạch những thông tin quy hoạch. Đã giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và đất Hạ Long, Quảng Ninh nói riêng dần phục hồi sau một khoảng dài trầm lắng.

Dư địa từ nguồn vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp cũng là một xung lực cho ngành bất động sản. Theo số liệu cụ thể, giá trị trái phiếu địa ốc phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm nay đạt khoảng 280.641 tỷ đồng. Và mới đây khi Thủ tướng đã ký Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ với mục tiêu thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh, an toàn. Lại càng tạo động lực mạnh mẽ cho ngành.

Thị trường bất động sản hiện nay như một chiếc lò xo đang bị nén chặt. Khi những khó khăn về tín dụng được tháo gỡ, chính sách khơi thông thị trường sẽ khôi phục và bứt phá mạnh mẽ. Tuy nhiên, những khó khăn này không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Chính vì vậy rất cần sự nỗ lực của các cơ quan chức năng để giải quyết những vướng mắc. Giúp nhà đầu tư có niềm tin và lạc quan hơn với thị trường trong thời gian tới.